פיצול דירה - חלוקת דירה

פיצול דירה - חלוקת דירהבשנים ה אחרונות גברה נטיית הקבלנים לבנות בתים גדולים יחסית, בני למעלה משלושה חדרים ובשטח של מעל 100 מ"ר. במקביל, מחקרים מראים שחל גידול משמעותי במשקי בית קטנים (דייר אחד או שניים לדירה). מצב זה הגדיל משמעותית את הביקוש לדירות קטנות, וכמענה לביקוש זה, בעלי דירות רבים החלו בפיצול הדירות שברשותם במטרה להגדיל את התשואה מהנכס.

 

 

פיצול בחסות הרשויות

כפיתרון למצוקה זו נקבעה תקנה לפיה רשאיות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, להתיר פיצול דירות קיימות לדירות קטנות. הדירות המפוצלות יהיו לפחות בני 30 מ"ר ובתנאי ש-75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם. ההיתר ינתן בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר, שלא יוכל לאשר פיצול בלמעלה מ-30% מהדירות בבניין. בנוסף ניתן יהיה לפצל 20% מהדירות שבתכנון ממשלתי שאושרו וטרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

  

חוקי הבניה

חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965,הוא הבסיס הקובע לגבי חוקיות ביצוע עבודות בניה.

על פי הוראות החוק, לפני ביצוע עבודת בניה, יש לקבל היתר מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה. באופן עקרוני, לפני ביצוע עבודת בניה, מכל סוג שהוא, יש לקבל קודם לכן היתר כחוק. למרות זאת החוק מבחין ב"שינוי פנימי" אשר עבורו לא נדרש היתר בניה. על פי האמור בחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, סעיף 145 (א), "שינוי פנימי" משמעותו:

  • שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו משנה את חזיתו או מראהו.
  • שינוי שאינו משפיע על שלד הבניין, לדוגמא: העברת קורה או ביטול עמוד, הריסת קיר תומך וכו'.
  • שינוי שגורם לשינוי ברכוש משותף כמו: תוואי צנרת ביוב, דלוחין, מים, או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, ואינו פוגע בזולת.
  • שינוי שאינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין.
  • שינוי שאינו משנה את מספרן של יחידות הדיור (פיצול או איחוד).

נציין רק שעל פי ההגדרות בחוק, במסגרת המונח דירה נכללים כל יחידה שלמה ונפרדת בבנין, בין אם היא משמשת למגורים, לעסק או לכל שימוש אחר.

כיון שבמרבית הדירות המפוצלות העבודות הן פנימיות בלבד, רלוונטי לענייננו הקריטריון של "שינוי מספר יחידות הדיור בבנין", אשר לכאורה חורג מהגדרת "שינוי פנימי" לפי לשון החוק ולפיכך נדרש היתר בניה לביצועו.

 

פיצול דירה לעומת חלוקת דירה

House Split 3

פיצול דירה, כפי שהוסבר קודם, גורם לחלוקת דירה אחת לשתי דירות (או יותר) עצמאיות, עם חדרי שירותים ומטבח נפרדים ועם מוני חשמל ומים נפרדים. לעומת זאת חלוקת דירה מתבצעת כדי לשפר את התכנון האדריכלי של דירה קיימת (בדרך כלל דירות ישנות יחסית) אשר במקורה לא תוכננה על ידי אדריכל, במקרים רבים, עם חלוקת חללים בזבזנית ושגויה מבחינה אדריכלית ואסטתית. חלוקת דירה נכונה על ידי אדריכל מנוסה תגרום לניצול טוב יותר של השטח הכולל של הדירה ולמיקום אסטטי ונכון של חדרי המגורים וחדרי השירות. במקרים רבים, על ידי תכנון נבון של החדרים ניתן להוסיף חדר מגורים נוסף לפי דרישת הדיירים.ובכל זאת נשאלת השאלה מה ההבדל בין חלוקת דירה לבין פיצול דירה? 

 

אתגרים אדריכליים בפיצול דירה

מספר לא מבוטל של אתגרים עומדים בפני האדריכל המקבל לידו חלל ועליו לחלקו לשתי יחידות דיור או יותר.

האדריכל ישוחח ויתחקר ארוכות את לקוחו על מנת לאסוף את דרישותיו וציפיותיו. בהמשך מכין האדריכל את הפרוגרמה המותאמת לצרכי הדיירים. הכנת הפרוגרמה היא עבודת אומנות הדורשת מהאדריכל ראיה יצירתית ומקצועית כאחד. את הפרוגרמה יש להתאים לדירה המסוימת על פי מיקומה בבניין, מצאי הקירות החיצוניים, כיווני האור והרוח במקום, שטח הדירה, הגובה, מצאי המרפסות בדירה, חדרי השירות ועוד מכלול התכונות המיוחדות לדירה.

אחד מן האתגרים מולם ניצב המתכנן, הוא קביעת מיקום וגודל המבואה כך שתהא פונקציונאלית כראוי ומאידך לא בזבזנית במקום עד כמה שניתן. אתגר נוסף הוא קביעת מיקום חדרי השירותים בהינתן מיקום צינור הביוב המקורי. אתגר מאוד גדול הוא ניצול מחושב של השטח ולעיתים גם הגובה של המבנה בעת קביעת חדרי המגורים בכל יחידת דיור. בנוסף, יש לתכנן הקצאה נפרדת של תשתיות לכל יחידה יחד עם איזורי גישה לכל תשתית (חשמל, מים, גז, תקשורת, מזגנים). כמובן יש להקפיד על בידוד ראוי בין היחידות השונות. האדריכל מתמודד עם אתגרים רבים נוספים אשר בחלקם הם יחודיים לצרכי התכנון האדריכלי של פיצול דירה.

 

תיקון 117 לחוק התכנון והבניה בפיצול דירה

בתאריך 6/11/2017 נכנס לתוקף תיקון לסעיף 147 בחוק התכנון והבנייה לצורך מתן הקלה לפיצול דירות. התיקון לחוק קובע שוועדה מקומית רשאית לאשר הקלה לתוספת דירות מגורים, מעבר למספר המרבי של דירות מגורים המותר לבנייה על מגרש לפי התכנית, גם במקרה של סטייה ניכרת, בתנאים להלן:

  1. בתנאי שמדובר בפיצול דירת קיימת לדירה אחת נוספת.
  2. הדירה הקיימת היא צמודת קרקע ושטחה הוא 120 מ"ר לפחות, הדירה ממוקמת על מגרש המיועד לבניית 4 דירות לדונם לכל היותר ושמעליה ומתחתיה אין דירה נוספת.
  3. שטח הדירה הנוספת לא יפחת מ-45 מ"ר (לא כולל שטח מדרגות גישה למפלס הדירה); שטח זה הוא לרבות שטח מרחב המוגן; הדירה הנוספת תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים.
  4. התכנית ממנה מבקשים את ההקלה נכנסה לתוקף לפני יום 1/1/2011.
  5. שימוש: הדירה שנוספה תשמש להשכרה או למגורי קרוב (תירשם הערה על יעוד בלשכת רישום מקרקעין טרם הוצאת היתר) ולא יינתן היתר לשימוש חורג שאינו מגורים.
  6. חניה: אם דירת המגורים הנוספת אינה עולה על 60 מ"ר, לא יידרש להוסיף מקומות חניה בתחום המגרש אולם ייתכן והמבקש יחויב להשתתף בהתקנת מקום חניה אחד בחניון ציבורי בסכום שיקבע שמאי מטעם הוועדה.
  7. הוועדה רשאית להתיר שינוי שימוש של שטח שירות לשימוש עיקרי למגורים אם שטח השירות אינו עולה על 60 מ"ר ומתוכו שטח מחסן שיותר בו שינוי שימוש אינו עולה על 5.7 מ"ר.
  8. השבחה: היטל השבחה בשל מתן הקלה יהיה מופחת - 34% מההשבחה, למעט השבחה הנובעת משינוי שימוש בשטח מרתף או מחסן לגביה ההיטל יהיה רגיל. מחצית ההיטל המופחת תשולם בעת קבלת ההיתר, היתרה תשולם בעת מימוש זכויות.
  9. רמ"י: לא תידרש הסכמת רמ"י למתן ההקלה ולא ייגבה תשלום ע"י רמ"י בשל מתן ההקלה.
  10. הג"א:
    1. פיצול עם תוספת שטח של עד 12 מ"ר: במידה וקיים ממ"ד, אז פיקוד העורף יכול לדרוש תוספת חדר מחוזק.
    2. פיצול עם תוספת שטח של מעל 12 מ"ר: דרישה לבניית מיגון תיקני בבית הקיים ושיפור מיגון לדירה החדשה.

   

 

 

 

 

 

                                                                               

בשלב זה אם יש לכם שאלות אלינו...       

נשמח לענות על שאלותיכם              
נשמח להיפגש                       

נא למלא את השדות להלן ולהקיש שלח