iwenfrdehifaes

לבחור מגרש

דירוג משתמשים: 5 / 5

Star activeStar activeStar activeStar activeStar active
 

Field.jpg

בעת קניית מגרש לבניה, יש להתיחס למספר גורמים, חלקם ברורים וקלים להבחנה ולהערכה וחלקם פחות בולטים.

כמובן שלפני רכישת המגרש, יש לבקש מבעלי הנכס להמציא אישור מלשכת רישום המקרקעין / מינהל מקרקעי ישראל / החברה המשכנת או כל גורם אחר המנהל את הרישום ביחס לנכס המעיד על כך שהם בעלי של הנכס. יש לבדוק שהנכס נקי מכל חוב או שעבוד / עיקול / או ממושכן לטובת חובות של בעל הנכס.

במאמר זה מפורטים הנושאים העיקריים אותם יש לאתר ולנתח כדי להעריך את כדאיות ההשקעה ברכישת המגרש. שלושת הנושאים הראשונים הם העיקריים ובמידה ואחד מנושאים אילו אינו עומד בתנאי הסף של רוכש המגרש, אזי יש לשקול את כדאיות הרכישה והאם יש בכלל טעם בהמשך בדיקת שאר הנושאים. רצוי להתייעץ עם אדריכל ולהיעזר בניסיונו באיתור, ניתוח והערכת הנתונים.

 

תב"ע – אפשרויות הבניה החלים במגרש

מסמכי התב"ע מפורסמים על ידי הרשויות המקומיות וזמינות לכל דורש וכל אחד יכול לעיין בהם כדי ללמוד לגבי אפשרויות הבניה במקום. מסמכים אלו הם מאוד חשובים ולא פעם נתונים לפרשנויות שונות. חשוב לקרוא בעיון רב כדי להבין מה בדיוק ניתן לבנות במגרש. בין השאר אפשר ללמוד לגבי כמות יחידות הדיור שניתן לבנות במקום, מספר הקומות, האם ניתן לבנות מרתף, שטחי הבניה העיקריים ושטחי השירות, גובה הבניה המירבי, מרחק מינימלי של קווי הבניין מגבולות המגרש, דרכי גישה, ועוד. כל אחד רשאי לעיין במסמכים אלו ובדרך כלל מסמכים אלו מובנים אבל לא פעם תזדקקו לבעל מקצוע כמו אדריכל או מהנדס כדי להבין במדוייק את אפשרויות השימוש בקרקע.

 

קו מתח גבוה

מגורים סמוך לקו מתח יכולים להוות מטרד ולגרום לאי נוחות ואף סכנה לבריאות במשך הזמן. על פי תקנות משרד הבריאות יש לשמור על מרחק מינימלי בין בית מגורים לבין קו מתח גבוה. בנוסף, בית כזה הנמצא בסמוך לקו מתח גבוה יכול להוות מכשול בעת ניסיון למכירת הבית.

 

תשתיות

יש לבדוק בשטח וגם מול הראשות המקומית את מרחק המגרש מהתשתיות במקום, כמו: חשמל, מים, טלפון, כבלים וביוב. חלק מהמידע מופיע במפות המדידה ניתן גם ללמוד על זמינות התשתיות לפי הבניה במקום. אי זמינות תשתיות יכול לגרום לעיכוב באישור טופס 4.

 

רעש וזיהום

כביש ראשי או כיכר בסמוך למגרש יכול להוות מטרד רעש וזיהום אוויר מאוד משמעותי לדיירי הבית. גם הקירבה למוסדות ציבור גני משחקים או מרכזי קניות יכול להוות מקור למטרד רעש ולכלוך.

 

קרבה לשטחים ירוקים

שטחים ירוקים מהווים מקור לשיפור ההרגשה ואיכות החיים במקום. יחד עם זאת יש תמיד לזכור שמדשאות ועצים וגינות מהוות מקור להתאספות בני נוער ואחרים דבר שיכול להוות מקור מאוד מטריד לרעש, במיוחד בשעות הקטנות של הלילה.

 

כביש גישה

כביש סמוך חד כיווני ואו ללא מוצא מוסיף לשקט במקום.

 

מבנים סמוכים וצפיפות הבניה במקום

בתוכניות ובתשריטי התב"ע במקום ניתן ללמוד על צפיפות המגרשים במקום ועל המרחק לבתים הסמוכים וכמו כן על הגובה של הבתים הסמוכים. במקרים רבים ניתן למצא בסמוך לבית פרטי נמוך תוכניות להקמת מבנים גבוהים.

מבנים גבוהים בקירבת מקום יכולים לחסום את הנוף וגם את השמש ואפילו את משב הרוח. יש לבדוק את המרחק ואת גובהם של המבנים הסמוכים למגרש וגם לבדוק בתשריטי התב"ע לגבי המרחק והגובה והאופי של הבתים הקיימים ואו אילו שמתוכננים במקום.

 

האוכלוסיה ורמת החיים במקום

מידע זה ניתן ללמוד על ידי ביקור במקום בשעות שונות במהלך היום והלילה וכן לבדוק במשרדי מכירות במקום וגם באינטרנט. יש לבדוק את מוסדות החינוך וללמוד לגבי סוג ורמת ההשכלה במוסדות בישוב. אפשר להתרשם מרמת הפיתוח והכבישים במקום.

 

מצב הבניה באיזור

חשוב לבדוק את מצב הבניה בקירבת המקום וגם באיזור בכלל כדי ללמוד על משך הזמן שהמקום יהווה אתר בניה עם כל המטרד הכרוך כמו: אבק, רעש, בעיות חניה, לכלוך, סכנה לילדים ועוד.

 

שיפוע המגרש

באופן כללי עדיף מגרש שטוח ועד כמה שניתן ללא שיפועים אשר יחייבו חפירות נוספות או צורך במילוי חול או בהוספת חיזוקים וקיר כובד או חומות גבוהות וכדומה. חד עם זה, למגרש משופע ישנן מספר יתרונות כמו חשיפה לכיווני שמש (במידה והשיפוע אומנם פונה לכיוונים טובים) ובמקרים מסויימים גם חשיפה לנוף יפה. יתרון נוסף למגרש משופע היא האפשרות לבניית מרתף ואו חלל נוסף עם גישה ישירה למפלס התחתון.

בית הבנוי על מגרש משופע מחייב במקרים רבים תוספת מדרגות בתוך הבית. בהתאם לדרכי הגישה למגרש, ניתן להוסיף גישה וכניסה לבית אל יותר מאשר מפלס אחד, כניסה לבית מלמטה או מלמעלה. תיתכן גם בעיית חניה במגרש משופע.

כמובן יש השפעה רבה לכיין השיפוע יחסית לכביש סמוך; בית הבנוי מעל הכביש חשוף הרבה יותר לרעש המגיע מהמכוניות ומהאנשים מחוץ לבית.

 

כיווני השמש במגרש

חשוב מאוד להתיחס לכיוון המגרש. בתלות בעונות השנה, לכל כיוון אליו פונה המגרש (צפון, דרום, מזרח, מערב) יש יתרונות וחסרונות. לדוגמא, בית הפונה לכיוון צפון כמעט תמיד יהיה מוצל לעומת בית הפונה לכיוון דרום שכמעט תמיד יהיהי שטוף שמש.

 

נוף

חשוב מאוד להתיחס גם לנוף הנשקף מכל אחד מפתחי הבית בכל אחד מהקומות.

 

קווי המגרש וקווי הבניין

קווי הבניין מגדירים את השטח עליו ייבנה הבית, בוודאי אין להתיחס לכל שטח המגרש כשטח המיועד לבנייה.צריך ללמוד ממסמכי התב"ע החלים במקום לגבי המרחק מקווי המגרש עד לקווי הבניין בכל אחד מכיווני המגרש. במקרים מסויימים התב"ע מאפשר קיר משותף עם הבית הסמוך.

 

עצים/סלעים במגרש

יש לבדוק האם קיימים במגרש עצים או סלעים שכדאי לשמור. כדאי לבדוק אם התכנון מאפשר לשמור אותם, ואם כן, לדאוג שישרדו גם בזמן פיתוח השטחבעת התכנון יש להדריך את המודד ואת המתכנן לשמור עליהם במידה ומעוניינים לשלב אותם בתכנון.

מחלקות איכות הסביבה ברשויות המקומיות ידרשו מכם היתר, במקרה ותכננו לעקור עצים בוגרים הקיימים במגרש.

   

 

 

 

 

 

                                                                               

 

בשלב זה אם יש לכם שאלות אלינו...

נשמח לענות על שאלותיכם
נשמח להיפגש

נא למלא את השדות להלן ולהקיש שלח