שינוי תבע

שינוי תבע

לפי חוק התכנון והבניה, תכנית בנין עיר (תב"ע) הוא מסמך אדריכלי ומשפטי המכיל תכנית מפורטת הקובעת עקרונות עבור הבינוי והפיתוח המותרים בשטח מסויים. התב"ע קובע בנוסף את פרטי התכנית, השלבים ואת התנאים למימוש התוכנית.

תכנית בנין עיר כוללת לרב התייחסות ליעודי הקרקע והשימושים המותרים בהם (כמו: מגורים על סוגיו השונים, מסחרי, ציבורי, וכו'), היקפי הבניה, הוראות לגבי אופן הבניה והפיתוח בשטחים המיועדים לבניה (כמו: היקף השטחים המותרים לבניה=זכויות בניה, מס' קומות, קוי בנין, תכסית בניה, גובה בניה וכדומה), הנחיות בנושא הפיתוח והבניה בשטחים המיועדים לשימוש הציבור הרחב, תנאים למתן היתרי בניה, שלבים לביצוע הפיתוח והבניה וכדומה.

תכולת תכנית מתאר מקומית

תכנית מתאר מקומית כוללת בעיקר את המסמכים הבאים:

  • הוראות (תקנון) המפרטות מילולית את עקרונות התכנון הבניה והפיתוח בשטח.
  • תשריט הכולל מפה של השטח הכלול בתכנית יחד עם השטחים הגובלים בו עם פירוט גבולות התכנית, יעודי קרקע, קוי בנין, סימון גרפי של חלוקת השטח עם ממחישים את מטרות השימוש של כל חלקה ומהותה.
  • נספחי בינוי ופיתוח כפי הנדרש. למשל, נספח הבינוי לתכנית מתאר החל על בניין, יכלול פירוט של תכנית הקומות בבניין, חתכים, חזיתות, תכנית חניה, ותכנית פיתוח.

סמכות מקומית מול סמכות מחוזית

 רמת הסמכות לדיון בתוכניות בשינויי תב"ע נקבעת לפי סוג השינוי, כמובן ששינויים בסמכות מקומית הן יחסית, יותר פשוטות ויותר קצרות למימוש.

בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ''ה-1965, סעיפים 61א, 62, 62א, קיימים שני סוגים של תכנית מתאר מקומית:

  1. תכנית בסמכות ועדה מקומית
  2. תכנית בסמכות ועדה מחוזית

ההבדל בין תכנית בסמכות ועדה מחוזית לבין תכנית בסמכות ועדה מקומית מתבטא בשלבים הנדרשים לשם אישורן ובגורמים המאשר

תכנית בסמכות ועדה מקומית

תוכניות בסמכות ועדה מקומית כוללת רק, אחד או יותר, מהנושאים המפורטים להלן:
(את פירוט הנושאים להלן ניתן למצא בסעיף 62א(א) בחוק התכנון והבניה)

  • איחוד וחלוקה מחדש.
  • הרחבת דרך בתוואי המאושר בתכנית תקפה.
  • הגדלת שטחים לצורכי ציבור כגון: דרכים, גנים, שטח למבני ציבור, שטחי נופש וספורט וכדומה.
  • שינוי בקוי בנין.
  • שינוי של הוראות בדבר בינוי או עיצוב אדריכלי.
  • שינוי בחלוקת שטחי בניה מאושרים מבלי לשנות את סה''כ שטחי הבניה המאושרים.
  • שינוי בהוראות בדבר גודל שטח מגרש שמותר להקים עליו בנין.
  • הגדלת מספר יחידות הדיור.
  • כל ענין שניתן לבקשו כהקלה עפ''י סעיף 147 לחוק התכנון והבניה ובכפוף להוראות סעיף 151 לחוק זה.
  • הקמת תחנת דלק באזורים המיועדים בתכנית לתעשיה, למסחר, לחקלאות, למשרדים, לאחסנה או לחניה.

תכנית בסמכות ועדה מחוזית

תכנית בסמכות ועדה מחוזית כוללת את הנושאים שאינם מפורטים בסעיף 62א(א) בחוק התכנון והבניה, כאמור לעיל.

הגשת בקשה לשינוי תב"ע

תב"ע מורכבת ממספר מסמכים, מהחשובים והבולטים שבהם הם מסמכי ההוראות והתשריט.

מסמך הוראות מכיל תיאור מילולי של התכנית, המפרט את מטרות התכנית והוראותיה.

התשריט הוא השרטוט גרפי דו-מימדי של תב"ע, בו מוצגים, על גבי המפה הטופוגרפית, יעודי הקרקע, קוי הבנין, גבולות התכנית, סימונים וסמלים נוספים החיוניים להבנת מטרת התוכנית ומהותה.

על מנת לשנות תב"ע, יש צורך בהכנת תוכנית מפורטת ומספר רב של נספחים, אותם יש להגיש במערכת מבא"ת (מבנה אחיד לתכניות), מערכת ממוחשבת ייעודית כלל ארצית להגשת תוכניות לבקשות לשינויי תב"ע לפי נוהל מבא"ת. את הבקשה יש להפקיד בוועדות הממונות (מקומית  או מחוזית). לאחר הגשת הבקשה לשינוי, היא עוברת לבדיקת מפקח הרשות אשר מחזירה בדרך כלל את הבקשה עם הערות לתיקון. בהמשך תפורסם הבקשה בעיתונות, כדי לאפשר לכל מי שמרגיש שנפגע מהשינוי להגיש את התנגדותו בפני הועדה. בנוסף, הבקשה תוגש לוועדה ותיבדק שלמות הבקשה כעומדת בכל דרישות גורמי הרישוי. רק לאחר קבלת אישור כל הגורמים, נכנס שינוי התב"ע לתוקף.

בדרך כלל, בקשות לשינוי תב"ע נחלקות לשלושה סוגים עיקריים:

  1. הקלות והיתרים לתוספות בנייה אשר לא מוגדרות בתב"ע, כגון הוספת קומות למבנה, הוספת מקומות חנייה, מרפסות וכו'.
  2. בקשה לשינוי תב"ע הקשורה לייעוד הקרקע. בקשות מסוג זה נחשבות למורכבות ביותר. מדובר במקרים בהם קיים חוסר התאמה בין ייעוד הקרקע אותו מגדירה תב"ע לבין הייעוד אותו מתכנן היזם לשטח. לדוגמה: מקרה בו שטח מסוים מיועד לפי תב"ע לבניית בנייני מגורים אבל היזם מתכנן לבנות על מגרש בשטח זה מרכז מסחרי. במקרה זה, הדבר מצריך שינוי ייעוד הקרקע והפקדת תב"ע חדשה.
  3. שינוי בקווי המבנה. תב"ע מגדירה את המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה. כל חריגה מגבולות אלה מצריך שינוי תב"ע.

שינוי תב"ע היא פעולה מורכבת המחייבת סיוע של אנשי מקצוע.

משרדינו מטפל בכל הליך הגשת הבקשות לשינוי תב"ע.

   

 

 

 

 

 

                                                                               

בשלב זה אם יש לכם שאלות אלינו...       

נשמח לענות על שאלותיכם              
נשמח להיפגש                       

נא למלא את השדות להלן ולהקיש שלח